전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 보장, 11월 13일부터 최소지원금·선지급금 계산과 신청 순서

먼저 알아둘 점: 11월 13일부터 시행됩니다

전세사기 피해자가 경매나 공매로 돌려받은 돈이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면, 모자라는 만큼 나라가 지원하는 '최소보장제'가 2026년 11월 13일부터 시작됩니다. 국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 이 제도를 시행하기 위한 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 법 자체는 2026년 5월 12일에 공포됐고, 이번 시행령은 지원금을 어떻게 계산하고 어떻게 신청하는지 세부 기준을 정한 것입니다.

이 글은 국토교통부 보도자료와 정책브리핑 설명을 바탕으로 한 안내입니다. 내 사건에서 얼마를 받을 수 있는지는 개별 사정에 따라 달라지므로, 실제 신청 전에는 LH와 국토교통부 안내를 꼭 확인하세요.

최소지원금은 어떻게 계산하나요

먼저 '최소보장금'을 구합니다. 임차보증금의 3분의 1이 최소보장금입니다. 여기서 이미 돌려받았거나 받을 수 있는 돈을 뺀 나머지가 최소지원금입니다. 빼는 돈은 다음과 같습니다.

- 대항력이나 우선변제권을 행사해서 받은 금액

- 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액

- 경매차익과 임대료 지원액

경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 생기는 차액, 즉 감정가에서 낙찰가를 뺀 금액을 말합니다.

공식 사례로 보는 계산

국토교통부가 든 예를 그대로 옮기면 이렇습니다. 보증금이 1억 5천만 원이고 경매 배당으로 2천만 원, 경매차익으로 1천만 원을 받았다고 가정합니다. 최소보장금은 5천만 원입니다. 이미 회복한 돈 3천만 원을 빼면 최소지원금은 2천만 원입니다. 그러면 전체 피해회복액은 5천만 원이 됩니다. 제도가 없던 때에는 3천만 원에서 끝났습니다.

이 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 실제 지원금은 내가 받은 배당금과 경매차익, 임대료 지원액에 따라 달라집니다.

신탁사기 등은 '선지급 후정산'

신탁사기처럼 계약을 맺은 사람에게 처분 권한이 없었던 경우(무권계약자)에는 경매나 공매가 끝나기 전에 먼저 돈을 받을 수 있는 선지급 제도가 함께 시작됩니다. 선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액을 뺀 금액입니다. 이후 더 회수한 돈이 있으면 나중에 정산합니다.

공식 사례는 이렇습니다. 보증금이 1억 5천만 원이고 임대료 지원액으로 1천만 원을 받았다면, 최소보장금 5천만 원에서 1천만 원을 뺀 4천만 원이 선지급금입니다. 이때 전체 피해회복액은 5천만 원이 됩니다.

언제, 어디에 신청하나요

최소지원금과 선지급금의 신청부터 지급과 정산까지는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 신청 시기는 상황에 따라 다릅니다.

- 최소지원금: 피해주택의 매입을 요청했다면 경매차익 계산이 끝난 뒤, 그렇지 않다면 주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청합니다.

- 선지급금: LH의 피해주택 매입이 끝나기 전, 또는 피해주택 처분이 끝나기 전까지 신청합니다.

바로 신청할 수 있는 제도가 아니라, 경매나 공매, 매입 절차의 단계에 따라 신청 시기가 정해진다는 점을 기억해 두세요. 질병이나 해외 체류 때문에 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 정할 수 있습니다.

준비할 서류와 처리 기간

신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임차보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 내야 합니다. 서류 이름이 낯설더라도 미리 어디서 받는지 확인해 두면 시간을 줄일 수 있습니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알려 줍니다. 부득이하면 한 번에 한해 30일까지 늘릴 수 있습니다. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다.

받은 뒤에도 조심할 점: 반납

지원금을 받은 뒤에 임차보증금을 더 돌려받는 등 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 돌려줘야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만 원까지 과태료가 부과될 수 있습니다. 나중에 보증금을 일부 회수하게 되면 꼭 LH에 알리세요.

이 외에 함께 바뀌는 내용

공공주택사업자가 경매나 공매로 피해주택을 사들이면서 그 집에 살고 있는 피해자가 아닌 세입자의 보증금 반환 의무를 넘겨받는 경우, 그 비용을 주택 취득 비용에 넣을 수 있게 했습니다. 이는 피해주택을 더 빨리 매입하기 위한 조치입니다. 또 국토교통부 장관이 임대인의 채무와 연체 현황 같은 자료를 신용정보집중기관에 요청할 수 있는 절차도 마련됐습니다.

정리: 지금 내가 할 일

먼저 내가 전세사기피해자로 결정을 받았는지 결정문을 확인하세요. 그다음 내 주택이 경매나 공매, LH 매입 중 어느 단계인지 살펴보고, 배당표와 보증금 회수 내역을 모아 두면 신청 때 도움이 됩니다. 제도가 11월 13일부터 시작되는 만큼, 구체적인 접수 방법과 시스템 운영은 LH와 국토교통부 공지를 확인하세요.